SCI et Taxe Cayman en 2024 : Risques et Opportunités pour les Investisseurs Belges

Par A3RT, Experts en Comptabilité et Fiscalité

En janvier 2024, une réforme significative va modifier le paysage fiscal des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) en France, particulièrement en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En parallèle, la Belgique renforce la “taxe Cayman” pour inclure des entités hybrides telles que les SCI, affectant directement les investisseurs belges. Cet article examine les impacts de ces changements et propose des stratégies d’optimisation fiscale pour les propriétaires de SCI belges.

Définition de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français instauré en 2018, remplaçant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l’ISF, l’IFI se concentre uniquement sur les biens immobiliers. Il concerne les ménages dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, incluant les résidences principales, secondaires, locatives, ainsi que les parts de sociétés immobilières (comme les SCI). Le calcul de l’IFI se base sur la valeur nette taxable des biens immobiliers, après déduction des dettes afférentes à l’acquisition, à la conservation, et à l’entretien de ces biens. La valeur nette est soumise à un barème progressif, allant de 0,5% à 1,5%.

Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique populaire en France, permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers. Les principaux avantages incluent la protection du patrimoine personnel des associés et la gestion simplifiée des biens immobiliers. En tant que personne morale, la SCI sépare les actifs personnels des associés des actifs de la société, facilitant ainsi la gestion et la transmission du patrimoine, particulièrement en cas de succession. Les SCI sont souvent utilisées pour la gestion de biens familiaux, la location de biens immobiliers, et la planification successorale.

Impact de la Réforme de l’IFI en 2024

À partir de janvier 2024, la réforme de l’IFI alignera les règles fiscales des SCI sur celles des particuliers, éliminant la possibilité de déduire des dettes non directement liées aux biens immobiliers détenus. Cette harmonisation vise à limiter les abus fiscaux et à assurer une équité fiscale entre les différents types de détenteurs de biens immobiliers.

La Taxe Cayman et ses Implications pour les Investisseurs Belges

La “taxe Cayman” est une taxe belge sur les constructions juridiques visant à prévenir l’évasion fiscale via des structures offshore ou intermédiaires. Dès 2024, les SCI françaises seront incluses dans la définition des “constructions juridiques”, soumettant leurs revenus et distributions à une imposition en Belgique. Cela augmentera la charge administrative et fiscale pour les investisseurs belges.

La réforme de décembre 2023 a élargi la portée de la taxe Cayman, y incluant désormais les SCI comme “entités hybrides”. Ces entités sont considérées comme transparentes fiscalement en France, mais opaques en Belgique. Les revenus des SCI doivent être déclarés par les investisseurs belges et sont soumis à des règles complexes de “doorkijkbelasting” (imposition à travers), qui s’appliquent même aux revenus fictifs.

Par exemple, si une SCI met à disposition un bien immobilier à titre gratuit à l’un de ses associés belges, ce bénéfice en nature pourrait être requalifié en un revenu taxable en Belgique, même si aucune location effective n’a lieu. Cela peut entraîner une augmentation de la base imposable et des complications administratives supplémentaires.

Stratégies d’Optimisation Fiscale pour les Propriétaires de SCI

Pour minimiser l’impact de ces nouvelles législations, les propriétaires de SCI peuvent envisager plusieurs stratégies :

  1. Revoir la Structure de la SCI : Consulter un expert fiscal pour évaluer si l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) serait plus avantageuse que l’impôt sur le revenu (IR).
  2. Utilisation des ATN : Intégrer les avantages de toute nature (ATN) tels que les voitures de société, les logements de fonction et les équipements technologiques, qui peuvent offrir des avantages fiscaux significatifs.
  3. Optimisation des Déductions : Maximiser les déductions pour les dépenses professionnelles et les investissements immobiliers afin de réduire la base imposable.
  4. Planification de la Succession : Utiliser la SCI pour structurer la transmission de patrimoine de manière fiscalement avantageuse, en profitant des abattements pour durée de détention et des avantages liés aux donations.
  5. Consultation Continue : Maintenir des consultations régulières avec des experts fiscaux pour rester informé des changements législatifs et adapter les stratégies en conséquence.
  6. Gestion Proactive des Actifs : Réévaluer régulièrement la valeur des biens et ajuster les stratégies d’investissement pour maximiser les avantages fiscaux.

Conclusion

La réforme de l’IFI et l’extension de la taxe Cayman posent des défis importants pour les propriétaires de SCI, en particulier pour les investisseurs belges. Cependant, avec une planification fiscale proactive et une compréhension claire des nouvelles règles, il est possible de minimiser l’impact fiscal et de maximiser les avantages de posséder des biens immobiliers via une SCI.

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